Rajka történetét ma már gyakorlatilag mindenki ismeri, aki legalább egy kicsit is követi a szlovák-magyar ingatlanpiacot. A Pozsony melletti magyar falu néhány év leforgása alatt gyakorlatilag a határon túli szlovák főváros külvárosává vált, és ezzel együtt ingatlanpiaca is teljesen megváltozott.

Kezdetben a vásárlókat főként az alacsonyabb magyarországi árak és a Pozsony közelsége vonzotta, de később új lakóprojektek, ingatlanügynökségek és közvetlenül a szlovák ügyfeleket célzó szolgáltatások is megjelentek. Az árak azóta jelentősen emelkedtek, a KSH adatain alapuló idősorok szerint Rajkán az átlagos négyzetméterár 2014-ben körülbelül 212 ezer forint volt, míg 2024-ben már 685 ezer forint.

Aki tíz évvel ezelőtt figyelte ezt a piacot, egy teljesen más Rajkát látott, mint amit ma ismerünk.

A kérdés tehát az, hogy vajon egy hasonló folyamat nem kezdődik-e el Magyarország másik végében is.

A szlovák vásárlók legfontosabb célpontja Magyarországon nem Budapest

A 2024-es magyar adatok ebből a szempontból meglehetősen meglepőek. A KSH adatai szerint 671 szlovák állampolgár vásárolt lakóingatlant Magyarországon, és ezeknek a tranzakcióknak akár 34 százaléka is Borsod-Abaúj-Zemplén megyében történt.

Győr-Moson-Sopron megye részesedése 19, Budapest 18 százalék volt.

A szlovák ingatlanvásárlások legnagyobb része Magyarországon ezért már nem a Pozsony vagy Budapest környéki határvidékhez, hanem Északkelet-Magyarországhoz kötődik.

Annál is érdekesebb, hogy a kassai ingatlanpiac ugyanezen időszakban tovább emelkedett, és 2026 második negyedévében a Kassai régióban nőttek a leggyorsabban az ingatlanárak az összes szlovák régió közül, miközben a lakások elérhetősége romlott.

A határ túloldalán azonban még mindig teljesen más árszintekkel találkoznak a vásárlók olyan településeken, mint Hidasnémeti, Tornyosnémeti, Gönc, Abaújvár vagy Pányok.

A jelenlegi kínálatban például Gönecben nagyjából 20-35 millió forintért lehet családi házakat találni, Hidasnémeten pedig már megjelennek az új épületek, míg Kassán egy hasonló ingatlan ennek többszörösébe is kerülhet.

Ez nem egy teljesen új jelenség

A szlovák média közel tíz évvel ezelőtt írt a kassai lakosok áttelepüléséről a határ magyar oldalára, és már akkor is Hidasnémeti, Tornyosnémeti, Gönc, Vilmány és Hollóháza került szóba a Kassa környéki alternatív helyszínek között.

Azóta ez a folyamat számokban is megmutatkozik.

Egy, a szlovák-magyar határvidékről szóló friss tanulmány szerint Hidasnémet és Tornyosnémet szlovák ajkú lakosainak száma jelentősen megnőtt 2011 óta, Tornyosnémet lakosságának körülbelül egyharmada beszél szlovákul. Hidasnémetben ez az arány körülbelül 17 százalék, Abaújvárban pedig körülbelül 20 százalék volt.

Ez arra utal, hogy Kassa déli lakóövezete bizonyos értelemben már kiterjed a határ magyar oldalára.

És most jön Valaliky

Az elkövetkező években ehhez egy újabb tényező járul hozzá, és ez közvetlenül Kassa déli oldalán lesz.

A Valaliky Ipari Park egy több mint 700 hektáros fejlesztési övezet, ahol a Volvo új elektromos autógyára mellett beszállítói, logisztikai és egyéb ipari projektek is létrejönnek. A park teljes kiépítése után a Volvo a kapcsolódó vállalkozásokkal együtt közel 16 000 munkahelyet teremthet a régióban.

A helyszín azért fontos, mert Valaliky nem Kassától északra vagy nyugatra, hanem közvetlenül a magyar határ közelében található, és a fejlesztés magában foglalja a közlekedési infrastruktúrát is, beleértve a Kassa - Hidasnémeti - Budapest vasúti folyosóhoz kapcsolódó projekteket.

Ha Kassától délre több ezer új munkahely jön létre, miközben a kassai lakásárak továbbra is magasak maradnak, és a magyar oldalon továbbra is jelentősen olcsóbb ingatlanok állnak rendelkezésre, érdekes lesz látni, hogyan fog változni a határ túloldalán lévő önkormányzatok iránti kereslet.

Természetesen ez nem jelenti azt, hogy Hidasnémeti vagy Gönec automatikusan egy újabb Rajkává válik, mert Pozsony gazdasági ereje, jövedelmi szintje, agglomerációjának nyomása más léptékű.

A párhuzam ettől függetlenül érdekes.

Rajka esetében is évekbe telt, mire egy magyar határ menti faluból olyan piaccá fejlődött, amelyet a szlovák ingatlanügynökségek, fejlesztők és vásárlók ma Pozsony természetes alternatívájaként érzékelnek.

Keleten már ma is számos hasonló fejlődési elemet látunk.

Néhány ingatlanügynökség már felfigyelt erre.

Az egyik legjobb jel arra, hogy ez nem csupán elméleti lehetőség, az a tény, hogy több szlovák ingatlanügynökség már aktívan kínál magyar ingatlanokat kassai és környékbeli ügyfeleknek.

A Reality69 jelenleg Hidasnémeten, Göncön, Pányokon, Abaújváron és más észak-magyarországi településeken rendelkezik ingatlanokkal, míg a Simone Property szlovák ügyfele számára keres családi házat a határ mindkét oldalán, Hidasnémettől Göncig.

Ez egy különálló, határokon átnyúló piac kialakulását is jelzi, mivel egy kassai ügyfél számára nem biztos, hogy döntő fontosságú, hogy Čanban vagy Hidasnémetben nézzen családi házat, mindaddig, amíg az ingázási idő, az ár és a lakhatás minősége megfelel neki.

Ebből a szempontból az államhatár nem feltétlenül egyezik meg az ingatlanpiac határával is.

A szlovák ingatlanügynökségek számára, amelyek ma kizárólag kassai és a Kassa környéki ajánlatokkal foglalkoznak, fokozatosan természetessé válhat, hogy ugyanazon ügyfélnek egy magyar oldalon található ingatlant is mutassanak.

Budapest továbbra is különálló piac

Természetesen a szlovák kereslet nem csak a határon jelenik meg; 2024-ben a szlovák állampolgárok összes lakóingatlan-vásárlásának 18 százalékát, csaknem minden ötödik tranzakciót Budapesten bonyolítottak le.

Budapest azonban más tészta, mivel itt nem a napi ingázás vagy a határon átívelő költözés a fő tényező, hanem egy különálló nagyvárosi piac, amely más okokból vonzza a szlovák vásárlókat.

Ezért Budapest talán nem a történet legkevésbé ismert része ma.

Érdekesebb lehet azt a régiót figyelemmel kísérni, ahol a szlovák kereslet már most is koncentrálódik, a határ két oldala közötti árkülönbség továbbra is jelentős, és Kassától délre egy új gazdasági központ is kialakulóban van, több ezer munkahelyet teremtve.

Rajka példája azt mutatja, hogy egy olyan időszakban, amikor a határokon átnyúló lakáspiac megjelenése már mindenki számára nyilvánvaló, az árarányok és az egész piaci környezet teljesen más lehet, mint a kezdetekben.

Még túl korai megmondani, hogy valami hasonló fog-e történni Kassa és Északkelet-Magyarország között, de a rendelkezésre álló adatok arra utalnak, hogy ezt a régiót egyre nehezebb figyelmen kívül hagyni.

www.snlegal.hu

SK - https://www.snlegal.hu/sk/madarsky-advokat/

CZ - https://www.snlegal.hu/cs/madarsky-advokat/

A bérlakásról Magyarországon évek óta főként az önkormányzati vagy szociális lakások kapcsán esik szó, míg számos nyugat-európai országban már régóta egy másik modell működik, amelyben biztosítótársaságok, alapkezelők, ingatlanalapok és más intézményi szereplők finanszírozzák és tartják hosszú távon a bérlakások teljes portfólióit.

Közép-Európában Szlovákia érdekes példa ebből a szempontból, és már nem csupán egy elméleti koncepcióról van szó, hanem egy olyan rendszerről, amely körül az elmúlt években viszonylag széles intézményi partnerkör jött létre.

Az Államilag Támogatott Bérlakás Ügynökség befektetési partnerei ma a KOOPERATIVA, a WBG Wohnen und Bauen, a Slovak Affordable Living SICAV, a Hestia, a 365.invest, a VOSEM Capital és a Tatra Asset Management, így biztosítótársaságok, alapkezelők és ingatlantőke is képviselteti magát a rendszerben.

Még érdekesebb, hogy az intézményi keretrendszer mellett konkrét projektek is kezdenek kibontakozni. Pozsonyban 2026 októberében indult egy újabb, 151 lakásos projekt, míg Kassán egy olyan modell készül, amelyben a város saját ingatlanvagyonával járul hozzá egy közös projekthez, egy magánpartner pedig finanszírozást és a bérlakások építésével és üzemeltetésével kapcsolatos know-how-t biztosít.

Kassa esetében az első ütemben körülbelül 750 lakás várható, míg a hosszabb távú terv több ezer lakást irányoz elő, ami különösen azért érdekes, mert már nem kisebb számú városi lakás rekonstrukciójáról van szó, hanem a bérlakásokról, mint különálló ingatlantermékről, nagyobb léptékben.

A szlovák modell egy másik sajátossága, hogy nem korlátozódik kizárólag a klasszikus szociális lakásokra; a munkáltatók is részt vehetnek benne, és egyes projektekben a lakások egy részét közvetlenül az adott vállalatok alkalmazottainak szánhatják, ami közelebb hozza a rendszert a munkaerő-lakásmodellekhez, amelyek már régóta ismertek számos nyugat-európai piacon.

Magyarország eddig némileg más irányba fejlődött, mivel a saját tulajdonú ingatlanban élő lakosok aránya továbbra is nagyon magas, és a bérbeadási piac jelentős részét magánszemélyek által bérbe adott egyedi lakások teszik ki, így az intézményi tulajdonban lévő és professzionális kezelésben lévő nagyobb lakóingatlan-portfóliók egyelőre inkább kivételnek számítanak.

2026-ban azonban ezen a téren is érdekes elmozdulás jelent meg, mivel a Wekerle-program előkészítéséről szóló kormányhatározat már kifejezetten beszél intézményi bérlakások fejlesztéséről, intézményi befektetők hosszú távú részvételének támogatásáról, az önkormányzatokkal való együttműködésről, valamint egy állami lakásügynökségi rendszer előkészítéséről.

Az október végén bemutatott program szerint 2027-ben 30 milliárd forintot kellene felszabadítani európai forrásokból ezen a területen, a többéves keretnek körülbelül 550 millió eurót kellene jelentenie uniós alapokból, és banki, valamint piaci társfinanszírozásra is számítanak, a cél legalább tízezer hosszú távú bérlakás és diákszállások létrehozásának támogatása.

Hasonló logika jelent meg korábban Budapesten is, amikor a városi tanács jóváhagyott egy modellt a XI. kerületi Rimaszombati út 2. szám alatti ingatlanra, amely szerint a fejlesztő a telek megvásárlásával együtt legalább 150 lakást biztosítana, amelyek tíz éven át a piaci bérleti díj 80%-áért állnának a város rendelkezésére, elsősorban a közalkalmazottak lakhatására.

A magyar és a szlovák rendszer természetesen nem azonos, és a készülő magyar modell számos részlete még kidolgozás alatt áll, de érdekes megjegyezni, hogy mindkét országban egyre inkább nagyon hasonló kérdések merülnek fel, nevezetesen, hogyan lehet az állami vagy önkormányzati vagyont, az intézményi tőkét és a hosszú távú bérlakás-üzemeltetést úgy összekapcsolni, hogy nagyobb lakáskínálat jöjjön létre.

Pontosan itt lehetnek érdekesek a szlovák tapasztalatok Magyarország számára, mivel több szlovák intézményi szereplő már rendelkezik gyakorlati tapasztalattal nemcsak az ilyen struktúrák előkészítésében, hanem azok finanszírozásában, fejlesztésében és működtetésében is, így fokozatosan kialakulóban van a know-how Szlovákiában, amely a magyar piac alakításában is releváns lehet.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a szlovák modellt egyszerűen át lehet vagy kell vinni Magyarországra; mindkét piac eltérő struktúrával, szabályozással és lakhatási kultúrával rendelkezik; azonban a szomszédos országban működő biztosítótársaságok, alapkezelők, fejlesztők és más szereplők puszta léte, akik a gyakorlatban hasonló modellel dolgoznak, hasznos tapasztalati forrást jelenthet a magyar piac számára.

A következő évek ezért nemcsak abból a szempontból lehetnek érdekesek, hogy a Wekerle-program végül milyen konkrét formát ölt, hanem abból a szempontból is, hogy a magyar piac milyen mértékben tudja majd hasznosítani a régióban már meglévő tapasztalatokat, és milyen szerepet játszhatnak ebben a szlovák szereplők, akik néhány évvel korábban léptek erre az útra.

Budapesten dolgozó, szlovákul is beszélő magyar ügyvédként érdekel ez a fejlemény, mert ritkán látni közvetlenül, hogy egy szomszédos ország piacán szerzett tapasztalat hogyan válhat viszonylag rövid idő alatt relevánssá a magyar ingatlanpiac számára.

www.snlegal.hu

SK - https://www.snlegal.hu/sk/madarsky-advokat/

CZ - https://www.snlegal.hu/cs/madarsky-advokat/

Sokan vannak, akik egy biztosító elutasító válasza után lezárják az ügyet, mert nem akarnak hosszadalmas vitát, további költségeket vagy éveken át tartó bizonytalanságot vállalni. Ez teljesen érthető döntés, különösen akkor, ha a másik oldalon egy jelentős szakmai és pénzügyi háttérrel rendelkező biztosítótársaság áll.

Nemrég azonban egy olyan ügyfelünk ügyében értünk el teljes pernyertességet, aki másként döntött, és akinek a kitartása az egész eljárás során meghatározó volt.

Az ügy egy totálkáros gépjármű casco-biztosítási elszámolásával kezdődött. Ügyfelünk úgy ítélte meg, hogy a biztosító a szerződésben vállalt szolgáltatást nem teljes egészében fizette meg, mert a gépjármű extra felszereltségére vonatkozó biztosítási feltételeket nem megfelelően alkalmazta.

Ügyfelünk először maga próbálta rendezni a vitát, levelezett a biztosítóval, vitatta a számítást és kérte az elszámolás felülvizsgálatát, amikor azonban több körös levelezés után sem sikerült megállapodásra jutnia a biztosítóval, ügyvédhez fordult.

Megvizsgáltuk a szerződést, a biztosítási feltételeket és a kárrendezési dokumentumokat, majd részletes jogi érveléssel fordultunk a biztosítóhoz, a biztosító azonban továbbra is fenntartotta álláspontját, és nem látta megalapozottnak a további térítési igényt.

Ezen a ponton sokan úgy döntenének, hogy nem éri meg folytatni a vitát, hiszen egy per időt, pénzt és energiát igényel, az eredménye pedig soha nem garantálható.

Ügyfelünk azonban nem adta fel, és vállalta a perindítással járó kockázatokat.

A perben a biztosítási szerződés több rendelkezésének értelmezése került a középpontba, az elsőfokú bíróság pedig csak részben adott helyt a keresetnek, így az eredmény elmaradt attól, amit ügyfelünk a szerződés alapján megalapozottnak tartott. Álláspontunk szerint az ítélet ráadásul nem válaszolta meg megfelelően a jogvita legfontosabb szerződésértelmezési kérdését.

Egy részleges pernyertesség után különösen nehéz döntés, hogy valaki elfogadja-e az eredményt, vagy vállalja a fellebbezéssel járó további bizonytalanságot.

Ügyfelünk ekkor is kitartott az álláspontja mellett, ezért fellebbezést terjesztettünk elő, amelyben részletesen bemutattuk az elsőfokú döntés hiányosságait és a biztosítási szerződés értelmezésével kapcsolatos jogi érveinket.

A másodfokú bíróság a fellebbezésnek helyt adva hatályon kívül helyezte az elsőfokú ítéletet, és új eljárásra utasította az elsőfokú bíróságot, mert az eredeti ítélet indokolása nem tette lehetővé az érdemi felülbírálatot.

Ez fontos fordulópont volt, de egyáltalán nem jelentette a jogvita végét.

Újabb tárgyalások, beadványok, számítások és eljárásjogi viták következtek, miközben az ügyfélnek továbbra is türelemmel kellett viselnie a per elhúzódását és azt a bizonytalanságot, hogy a megismételt eljárás milyen eredménnyel zárul.

Végül a megismételt elsőfokú eljárásban a bíróság a teljes végleges kereseti követelésnek helyt adott, és a biztosítót a követelt összeg, a késedelmi kamatok és a perköltség megfizetésére kötelezte.

Számunkra ez az ügy természetesen szakmai siker is, hiszen a biztosítási feltételek alapos elemzése, a szerződésértelmezési érvek következetes képviselete és a fellebbezési stratégia egyaránt fontos szerepet játszott az eredmény elérésében.

Mégis úgy gondoljuk, hogy ennek a történetnek az igazi főszereplője az ügyfél.

Az az ügyfél, aki nem fogadta el automatikusan a biztosító álláspontját, aki az első elutasítás után szakmai segítséget keresett, aki a részleges elsőfokú sikerrel sem elégedett meg, és aki az elhúzódó eljárás során végig megőrizte a bizalmát abban, hogy az álláspontja jogi úton érvényesíthető.

A biztosítási jogvitákban a megfelelő szakmai képviselet alapvető jelentőségű, de az ügyfél tudatos döntései és kitartása legalább ilyen fontosak lehetnek, hiszen nincs szakmai siker sem az elszánt és kitartó ügyfél nélkül.

Ez az ügy számunkra elsősorban egy olyan ügyfél története, aki nem adta fel, amikor lett volna rá oka, és akinek a kitartását különösen nagyra értékeljük.

www.snlegal.hu